جزئیات ساخت خانه های کوچک اندازه در پایتخت - مجله تار و سه تار

جهت دریافت خدمات نمای سنگ رومی ساختمان ویلایی با گروه ساختمانی آبان در ارتباط باشید. گروه آبان با سالهای تجربه طراحی معماری و ساخت و مشارکت در پروژه های کوچک و بزرگ بهترین انتخاب جهت مشاوره و اجرا میباشد.

معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران ادامه داد: از آنجا که براساس قانون اساسی تأمین مسکن مناسب برای مردم یکی از وظایف دولت است، شهرداری تهران به عنوان تعهد اجتماعی برای خود چنین وظیفه ای قائل است.

وی بر لزوم توجه به شرایط تهران در رابطه با مسکن تأکید کرد و گفت: با توجه به آمار سال 95شهر تهران از نظر جمعیتی در رده شهرهایی با کمترین رشد، بین شهرهای ایران بوده است. این درحالی است که طی همین سال ها فضاها و شهرهای پیرامونی پایتخت شتابان ترین رشد جمعیتی را داشته اند. اکنون برای رفت وآمد به محل کار و زندگی، یک و نیم میلیون سفر صبحگاهی و همین تعداد سفر عصرگاهی روی می دهد.

معاون شهردار تهران توضیح داد: از آنجا که سرانه های خدماتی شهرهای پیرامونی تهران در شرایط مناسبی نیست، شاهد هستیم استان تهران به لحاظ سرانه های آموزشی جزو بدترین استان های ایران به شمار می رود. برخلاف تصور عمومی ساخت و سازهای انبوه در شهرهای پیرامونی تهران همراه با خدمات مناسب برای شهفرایندان نیست و این شهرها از کمبود فضاهای خدماتی همچون فضای آموزشی، بهداشتی- درمانی، ورزشی، مذهبی- فرهنگی و فضای سبز و.. در رنج هستند؛ ضمن اینکه در بعضی از شهرهای نوساخته، با وجود ساخت وساز زیاد، بسیاری از خانه های ساخته شده خالی است.

وی اضافه کرد: از آنجا که توسعه حمل ونقل بین تهران و شهرهای پیرامونی که به اسم حمل ونقل انبوه بر شناخته می شود، زمان طولانی و هزینه سنگینی دارد، به نظر می رسد در کوتاه مدت قابل تحقق نباشد و برای یک نسل دیگر باید سختی رفت وآمد بین تهران و پیرامون آن و آوارگی شهفرایندان را پذیرا بود.

گلپایگانی درباره یکی دیگر از معضلات جمعیتی تهران، گفت: از سوی دیگر ما شاهد هستیم، حس تعلق ساکنان محلات تهران نسبت به سایر شهرهای ایران کاهش یافته و در شرایط ناگواری قرار دارند. همچنین شاهد شکل گیری محلات فقرا و ثروتمندان هستیم؛ به عبارتی توازن شهر به لحاظ مالی و اجتماعی در حال از بین رفتن است.

• 46درصد جمعیت تهران، مستأجرند

گلپایگانی با اشاره به شرایط اجاره نشینی در تهران، گفت: براساس آمارهای سال 96نزدیک به 46درصد جمعیت شهر تهران مستأجر بوده اند، این فرایند در 2 سال گذشته شدت بیشتری داشته است؛ تا جایی که می توان تخمین زد بیش از 50درصد جمعیت تهران صاحب خانه نیستند.

او این مسئله را باعث نبود احساس تعلق به محلات دانسته و گفت: شهفرایندان تهرانی تقریباً هر ساله در حال کوچ درون شهری از محله های مرفه تر به سمت محلات میانی و پایین تر و پس از آن، سکونت در خارج از شهر هستند.

وی اضافه کرد: بدمسکنی دهک پایین در تهران یکی دیگر از چالش هاست؛ کسانی که در بافت های فرسوده و در ساختمان های ناپایدار زندگی می نمایند یا کسانی که در محلات ناکارآمد به لحاظ کالبدی مستقر هستند و شرایط خدماتی نابهنجاری دارند.

معاون شهردار تهران گفت: از آنجا که بیشتر مراکز کار و فعالیت مثل بازار تهران، دانشگاه ها و مراکز اداری و درمانی به صورت خطی روی محور تجریش تا ری که سازمان فضایی تهران را شکل می دهد، قرار دارند، شاهد هستیم برای کسانی که در دانشگاه های تهران درس می خوانند فضای سکونتی مناسب تأمین نشده است. همچنین تعداد زیادی کارگر در بازار تهران مشغول به کار هستند که مطالعات نشان می دهد بعضی از این افراد در محلات پیرامون بازار که شرایط مناسبی به لحاظ امکانات سکونت ندارد، زندگی می نمایند.

به گفته گلپایگانی، شهرداری به یاری مردم و صاحبان سرمایه و البته نهادهای دولتی وظیفه خود می داند با گام هایی راه را برای تأمین خانه برای همه مردم هموارتر کند.

وی گفت: درواقع بسیاری از کسانی که در شهرهای اطراف زندگی می نمایند، چون در تهران محل زندگی آبرومند و درخوری نمی توانند تهیه نمایند، مجبور به سفرهای هر روزه هستند. یا خیلی از افرادی که در تهران زندگی می نمایند در شهرهای ییلاقی نزدیک، خانه های بزرگ دارند اما احتیاج دارند در تهران هم جایی برای سکونت داشته باشند و با یک واحد 50متری هم هدفشان تأمین می شود؛ در نتیجه احتیاجی نیست یک واحد 150متری داشته باشند.

گلپایگانی اضافه کرد: گاهی اوقات این مسئله برای سالمندانی است که احتیاج دارند کنار فرزندانشان باشند و یک خانه کوچک برای آنها کفایت می نماید.

معاون شهردار در ادامه گفت: ما در سنت سکونت ایرانی خانواده گسترده داشته ایم، چون خانواده گسترده یعنی زندگی پدر و مادر و فرزندان در یک خانه با اتاق های زیاد که به واسطه یک حیاط مرکزی به هم وصل بوده اند و اینگونه تمایل فرزندان به بودن در کنار خانواده در سال های اولیه ازدواج، فراهم می شده است. اما اکنون امکانی برای تبعیت از فرهنگ خانواده گسترده با مدل کالبدی متفاوت با گذشته در زندگی آپارتمانی وجود ندارد؛ زیرا از یک سو فرزندان توان تأمین مسکن بزرگ نزدیک خانواده هایشان را ندارند و از سوی دیگر امکان ساختن واحدهایی با اندازه های متفاوت در یک مجتمع ایجاد نشده است تا جوانان بتوانند سال های اولیه زندگی را در کنار خانواده خود سپری نمایند.

وی درباره ایراد ضوابط و مقررات شهری درخصوص اندازه خانه ها نیز بیان نمود: اگر بخواهیم از منظر ضوابط و مقررات شهری و معماری به مسئله نگاه کنیم، این ضوابط برای همه محلات و الگوهای سکونتی یکسان است؛ یعنی هر قطعه زمین در هر جای تهران باشد باید از یک ضابطه ساخت وساز پیروی کند.

• طرح تفصیلی مقصر اصلی است

معاون شهردار با اشاره به طرح تفصیلی تهران که موجب بعضی محدودیت ها شده است، گفت: آنچه باعث ایجاد محدودیت در ساخت خانه در ابعاد کوچک اندازه شده، مربوط به ضوابطی است که بعد از سال 91 و با ابلاغ طرح تفصیلی ایجاد شده است که براساس آن اکنون میانگین مساحت واحدهای مسکونی شهر تهران به 100 متر رسیده؛ درحالی که این مساحت با تعداد افراد و شرایط مالی انطباق ندارد. گلپایگانی گفت: الان در تهران اگر کسی بخواهد واحد کوچک اندازه بخرد یا اجاره کند چنین امکانی برایش خیلی کم است؛ درحالی که امکان انتخاب و آزاد بودن در مقابل مجبور بودن، موضوع بسیار مهمی است.

وی اضافه کرد: در سابقه تاریخی خانه ایرانی، عمده ترین ویژگی خانه، ارتباط بین طبیعت و فضای سرپوشیده خانه به وسیله حیاط بوده است؛ بنابراین جاهایی که امکان انطباق با الگوی معماری ایرانی وجود دارد، ما باید آن را ایجاد کنیم تا نخواهیم برای همه شهر نسخه واحد بپیچیم، بلکه متناسب با شرایط اجتماعی، مالی و ویژگی های محیطی امکان طراحی متنوع را فراهم کنیم. وی اضافه کرد: ما در آنالیز و مقایسه ساختمان هایی که ساخته می شوند و ساختمان هایی که معامله می شوند، شاهد بالابودن تمایل برای معامله واحدهای کوچک هستیم؛ درحالی که عرضه چنین واحدهایی بسیار پایین است.

گلپایگانی اعلام کرد: طبق ضوابط طرح تفصیلی، امکان ساخت واحد 35متری وجود دارد، اما ضوابط سختگیرانه به ویژه در تأمین پارکینگ برای هر واحد و در همه جای شهر به صورت یکسان، برای سازنده ساخت خانه کوچک اندازه صرفه ندارد. مطالعات مشاوران شهرساز نشان می دهد الگوی کالبدی خانه و اندازه و کیفیت فضای سکونت وابسته به محل کار، رفت وآمد و تأمین شرایط آسایش و آرامش شهفرایندان هم است و صرفاً اندازه خانه به تنهایی تأمین نماینده شرایط آسایش مردم را فراهم نمی نماید. وی اضافه کرد: ریشه بسیاری از مسائل حوزه مسکن به سوداگری زمین و ملک برمی شود، مدیران مالی و نمایندگان مجلس ضروری است تمرکز بیشتری بر مالیات بر زمین و مسکن خالی و معامله های آنها ارائه نمایند چراکه خانه در تهران کالای بسیار گرانی است.

مردم نظرات خود را درباره ساخت خانه های کوچک اعلام نمایند

• عبدالرضا گلپایگانی ، معاون شهردار تهران

شهرداری برای تغییر ضوابط احتیاج به تصویب پیشنهاد خود در کمیسیون ماده پنج دارد. ضمن اینکه برای ایجاد امکان استفاده از وام مسکن برای این واحدها به تأیید سایر دستگاه ها احتیاج است. بهتر این است مردم و صاحب نظران در این باره نظر بدهند، چون ما صاحب مردم نیستیم که بخواهیم برای همه آنها تصمیم بگیریم ضمن اینکه به انجام کارها و پرسیدن نظر کارشناسان بعد از اتمام کار اعتقادی نداریم. اینکه در بخشی از شهر بلوک های ارزان قیمت ساخته شود، یا یک محله یا جایی در خارج از شهر به مسکن برای کم درآمدها تبدیل شود، تجربه موفقی نبوده ولی ما در ایران هنوز آن را ادامه می دهیم، یعنی محلات فقیرنشینی که از بسیاری از سرانه های خدماتی محروم هستند، ایجاد می کنیم. اما در روش جایگزین که تا به امروز تجربه موفقی بوده ساختمان های ترکیبی ساخته می شود، تا در یک واحد ساختمانی ترکیبی از مساحت های مختلف وجود داشته باشد. نمونه خوب این الگو در شهرک اکباتان وجود دارد، در این شهرک واحدهایی با مساحت 35مترمربع در ترکیب با واحدهای بزرگ تر طراحی شده اند، به طوری که نزدیک به 10درصد واحدهای فاز یک و سه در این شهرک مساحت 35مترمربعی دارند. طراحی شهری براساس خانه های کوچک مقیاس در سنت سکونت ایرانی و در روستاها و شهرهای مختلف وجود داشته است. روستاهای قدیمی ایران نشان می دهد درحالی که خانه های مرکز روستا کوچک بوده، اگر کسی وضع مالی بهتری داشته در فاصله ای دورتر از مرکز، خانه ای بزرگ با حیاط می ساخته و با اینکه چنین سبکی در شهرهای اروپایی هم قابل مشاهده است، ما در تهران به عکس عمل نموده ایم، یعنی زمین های با کیفیت و ارزان قیمت حاشیه شهر را به خانه های آپارتمانی بی کیفیت تبدیل نموده ایم، اما متوسط مساحت واحدها در داخل شهر به 100مترمربع رسیده است.

• سرمایه گذاری راکد

یک محاسبه ساده نشان می دهد 450هزار میلیارد تومان سرمایه در بخش مسکن بلوکه شده که مدیریت کلان مالی نتوانسته از این سرمایه کلان در راستای برطرف احتیاج مردم و فراوری سرمایه و کار مولد استفاده کند. در حوزه مسکن کوچک اندازه، شهرداری فقط قرار است تسهیلگری کند نه اینکه خودش چیزی بسازد. ضروری است با برداشتن موانع از سر راه بخش خصوصی، امکان فراوری و ساخت واحدهای متناسب با احتیاج مردم را فراهم کرد.

زمانی که در مناطق یک تا سه بیش از ظرفیت طرح تفصیلی ساخت وساز می شود، کسی نگران جمعیت تهران نیست، اما شوربختانه وقتی صحبت از طبقه متوسط و فرودست می شود، همه نگران جمعیت تهران می شوند. واقعیت این است که مثلاً اگر درباره مسکن کوچک اندازه برای دانشجویان، افراد تازه ازدواج نموده یا کارگرها صحبت می شود، این گروه ها اکنون هم در تهران در حال زندگی هستند، اما خانه شان یا دور است یا در شرایط خوبی نیست. در واقع تسهیل شرایط باعث جا به جایی جمعیت درون تهران می شود نه بیرون از آن. آمار سال 95جمعیت روز تهران را 12میلیون نفر و جمعیت شب این شهر را 9میلیون نفر اعلام نموده است. باید دید واقعیت زندگی و جمعیت در تهران چه چیزی است؟

آنالیز ها نشان می دهد رشد جمعیتی مناطق مرکزی تهران که شامل مناطق 6و 12و بخش هایی از منطقه 7 می شود، در حال کم شدن است. ضمن اینکه آمار ساخت وساز و تراکم ساختمانی در بافت فرسوده منطقه 10از همه مناطق بالاتر است، اما اگر آمار جمعیت این منطقه را در فاصله سال های 85تا 95مقایسه کنید، می بینید جمعیت این منطقه افزایش چندانی نداشته است چون بعد خانوار از خانواده های 4 تا 5 نفره به خانواده 2نفره تغییر نموده و این یعنی جمعیت درون خود منطقه جابه جا شده است.

واقعیت دیگر این است که ازدیاد جمعیت تهران رخ داده و باری که به دوش شهر گذاشته ترافیک و آلودگی هواست، در نتیجه شهرداری باید نسبت به واقعیت ها راه چاره های کارشناسانه بدهد.

شهرداری به عنوان یک پیشنهاد مسئله خانه های کوچک اندازه را مطرح نموده است تا صاحب نظران درباره آن نظر بدهند، در پیشنهاد تهیه شده بحث مسکن اجتماعی و فراوری خانه های کوچک اندازه برای دهک های پایین و کسانی که امکان پرداخت اجاره بالا ندارند نیز پرداخته شده است، هر چند در شرایط مالی فعلی تحقق آن بسیار سخت است، در زمین های متعلق به دولت و نهادهای عمومی مسکن کوچک اندازه برای اجاره به گروه های هدف و توسط نهادهای حمایتی پیش بینی شده و شهرداری در این بخش به عنوان تسهیلگر و ارائه دهنده مشوق عمل می نماید.